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La recente sentenza della terza sezione civile della Corte di Cassazione, la n. 22357/2010 ha affrontato spinosa tematica del diritto del mediatore a pretendere il pagamento della provvigione anche nel caso in cui l’affare da lui proposto sfumi per ragioni imputabili al venditore.
La vicenda – invero non rara nella prassi - vede protagonista un venditore, due mediatori e due acquirenti che solo in un secondo momento si scoprono essere marito e moglie.
Il venditore Tizio sottoscrive regolare incarico di mediazione con l’agenzia immobiliare Alfa, la quale reperisce in breve tempo un interessato all’acquisto, il sig. Caio. Negli stessi giorni un’altra agenzia immobiliare, Beta, prende contatti con Alfa, ammonendola circa il fatto che, avendo in precedenza proposto in vendita e fatto visionare l’immobile alla signora Sempronia, moglie di Caio, nel caso di conclusione dell’affare da parte di quest’ultimo, la stessa Beta avrebbe comunque preteso il pagamento della pattuita provvigione del 3%.
Il sig. Tizio, pertanto, esposto al rischio di essere costretto a pagare due provvigioni, si sottrae all’affare, recedendo dall’accordo di intermediazione sottoscritto con Alfa, la quale agisce in giudizio azionando la clausola contrattuale che prevede il suo diritto alla provvigione in caso di mancata conclusione della vendita per fatto imputabile al venditore.
Dopo i due giudizi di merito - di primo grado e appello - la vicenda approda in Cassazione e i Giudici di Piazza Cavour, prima di rinviare nuovamente la causa alla Corte d’Appello per la riforma della sentenza, hanno così l’occasione di fissare alcuni importanti principi in tema di incarico di mediazione e diritto alla provvigione da parte del mediatore in caso di sfumato affare.
Principi che si vanno qui si seguito, sinteticamente ad illustrare:

a) il venditore che conferisce all’agenzia incarico di mediazione non ha invero l’obbligo di concludere il contratto;
b) dal predetto assunto deriva che la previsione pattizia in base alla quale il venditore debba riconoscere al mediatore la provvigione anche ove si sottragga all’affare – per quanto senza motivo – non costituisce una penale a carico del conferente. La penale, infatti, presuppone un inadempimento della parte che giammai può rinvenirsi ove non vi sia un obbligo;
c) la previsione della corresponsione di un compenso a favore del mediatore anche in caso di mancata conclusione dell’affare trova dunque fondamento nell’opera prestata dal mediatore e finalizzata alla definizione dell’affare infine sfumato;
d) ne consegue, dunque - e come la sentenza in commento ribadisce riferendosi ad un suo precedente e consolidato orientamento (Cass. 7067/2002) – che il patto con cui le parti riconoscono il diritto del mediatore al compenso anche in caso di mancata conclusione dell’affare, debba trovare fondamento in un fatto differente e dunque, evidentemente, nell’attività di fatto compiuta dall’agente per la ricerca dell’interessato o degli interessati all’affare medesimo;
e) la Corte arriva dunque, in sostanza, ad ammettere la possibile natura vessatoria della clausola che stabilisca il quantum comunque dovuto dal conferente al mediatore in caso di mancata conclusione dell’affare, quantificandolo in misura pari alla provvigione dovuta invece in caso di perfezionamento della vendita. In tal caso, infatti, potrebbe ben ritenersi quello squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti che l’art. 33 I comma del Codice del Consumo pone quale principale metro per la valutazione della vessatorietà delle clausole contrattuali. Si rammenta che la clausola vessatoria è per ciò stesso nulla.
f) La sentenza in commento, infine, rileva come laddove il rifiuto a concludere l’affare da parte del conferente l’incarico sia da addebitare alla sussistenza - originaria o successiva che sia - di circostanze di per sé idonee alla conclusione stessa dell’affare, che il medesimo conferente abbia deliberatamente taciuto al mediatore, allora è configurabile una sua responsabilità. Responsabilità che trova fondamento nella violazione del dovere di correttezza e buona fede che in base al disposto degli art. 1175 e 1375 del Codice Civile devono caratterizzare il comportamento da tenersi da parte dei contraenti in sede di esecuzione del contratto.
g)
Da quanto sopra si può trarre il seguente chiarimento pratico: là ove l’affare sfumi per ragioni da imputare a chi ha conferito incarico al mediatore, e laddove nulla si possa eccepire in merito all’attività prestata dal mediatore, non potrà pur certo addebitarsi al primo alcuna penale, in quanto nessun inadempimento è ravvisabile in capo a chi ha comunque ritenuto di non concludere l’affare.
Il mediatore, dal canto suo, avrà diritto all’equo compenso per l’attività professionale svolta per l’organizzazione dell’affare non conclusosi per fatto del conferente l’incarico. Compenso che non potrà pretendere di quantificare in misura pari alla provvigione spettantegli in caso di perfetta conclusione dell’affare, in quanto “..solo con la conclusione dell’affare il preponente realizza il suo interesse e poiché il rifiuto da parte sua a concluderlo non integra comunque un inadempimento.”.


Avvocato Lorena Uboldi