La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso che frequentemente si verifica nell’uso e nella pratica comune, ossia le modalità di ripartizione delle spese di pulizia delle scale e, per analogia, degli ascensori.
A norma dell'art. 1124 c.c. 1 comma «Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo ».
Si è posto spesso il problema se tale criterio sia applicabile anche per le spese di pulizie delle scale, specie in casi nei quali vi sia un evidente e sproporzionato uso delle scale da parte di alcuni condomini, o, come accade per i negozi ai piani terreno, vi siano condomini che non usano affatto le scale.
Il caso in esame riguarda un condominio adibito quasi integralmente ad albergo, e con un solo piano adibito ad abitazioni private.
Si è tentato di applicare, in questi casi, il criterio di cui all'art. 1123 II comma del codice civile secondo cui: «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne».
La Suprema Corte, invece, nell’esaminare il caso, ha osservato che la norma appena richiamata, e che è stata invocata per sostenere che le spese di pulizia delle scale debbano fare carico a chi concretamente le usa (e quindi le sporca), pur apparendo ispirata ad un criterio di equità e razionalità, tuttavia «ha riguardo a parti comuni che oggettivamente e strutturalmente sono utilizzabili in diversa misura dai condomini, e non all'uso che concretamente i condomini ne facciano».
In sostanza il ragionamento seguito dalla Corte è il seguente.
Le scale sono destinate a servire l'intero fabbricato, indipendentemente dall’uso che di fatto ciascuno faccia in misura minore o maggiore o addirittura dal non-uso che qualcuno (come i negozi ai piani terreno) faccia delle scale stesse.
In particolare, la Corte ha rilevato che applicando il criterio di cui all'art. 1123 codice civile si dovrebbero assecondare le richieste di chi chieda di essere esentato dal pagamento delle pulizie di scale e ascensori perché non li usi mai (come, appunto, il caso dei negozi a piano terreno).
In definitiva, la posizione della Cassazione circa i criteri di ripartizione delle spese di pulizia delle scale e degli ascensori è seguente:
«La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale secondo quanto previsto dall'art. 1124 codice civile (ossia 50%per millesimi e 50 % in base al piano in cui si torva la proprietà del singolo condomino), è conforme alla ratio di tale disposizione, la quale va individuata nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.» .
Avv. Enrico Candiani