Frequentemente nell'ambito commerciale le aziende vengono acquistate e cedute e, con esse, viene ceduto il contratto di locazione commerciale relativo ai locali ove l'attività viene svolta.
Talvolta capita che chi acquista l'attività stipuli nuovo contratto con la proprietà degli immobili, ed in quel caso non vi sono problemi particolari: l'assetto sarà quello previsto dalle parti e difficilmente ci si imbatterà in problemi sorti dalla passata gestione.
Diverso invece il caso in cui chi subentra nell'attività si limiti a subentrare anche nel contratto di locazione (o affitto che - in linguaggio comune - dir si voglia).

TIPOLOGIA DI PROBLEMI
I problemi che si possono incontrare sono di doppia natura:

1) Eventuali canoni o accessori (spese) non pagati
2) L'obbligo di restituzione dei locali, al termine della locazione, in buono stato e senza la presenza di danni ai locali stessi.

Ebbene, in entrambi i casi va considerato che sia chi cede l'azienda che chi subentra, in base alla recente decisione della Corte Suprema di Cassazione numero 10485 del 2004, sono responsabili "in solido" nei confronti del proprietario dell'immobile.
In concreto, in base al complesso ragionamento compiuto dalla corte sulla scorta della legge 392/1978 e sulla base dei criteri di cui agli articoli 1298, 1408-1409, 1587-1588-1590, 2055 c.c., ciò significa che il proprietario dell'immobile, indipendentemente da chi sia l'attuale inquilino o da chi abbia causato il danno, ha diritto a richiedere a tutta la catena di inquilini, ossia anche a tutti i precedenti inquilini, il pagamento sia dei canoni e spese, da chiunque non pagati, sia del risarcimento dei danni arrecati all'immobile locato.
Questo principio impone sia a chi acquista l'azienda sia a chi la cede, la massima cautela, in quanto, ad esempio, chi cede l'azienda può essere chiamato a rispondere di canoni non pagati o di danni arrecati non solo dal proprio cessionario diretto, ma anche dal cessionario del cessionario, insomma, da chiunque, in seguito, subentri nell'azienda.
E, si badi bene, il proprietario non ha alcun obbligo di richiedere preventivamente il pagamento al reale "colpevole" del mancato pagamento o del danno, ma può rivolgersi indifferentemente a chiunque sia stato inquilino nel corso del rapporto, sia prima che dopo il verificarsi dell'evento.

Lo stesso principio vincola chi acquista una azienda non solo a rispondere dei canoni o spese da chiunque non pagati prima del proprio subentro, ma anche di eventuali danni o ammaloramenti all'immobile causati dai precedenti inquilini. Questa situazione, in particolare, è degna di essere considerata quando si subentra in locali per i quali opera un contratto di locazione molto anziano, risalente nel tempo, e per il quale diventa plausibile che qualcuno, nel corso degli anni, abbia compiuto lavori non autorizzati, o rimosso o danneggiato pavimenti o infissi. Si tratta di situazioni per le quali può essere difficile accorgersi al momento dell'acquisto della azienda, ma delle quali si può esser chiamati a rispondere.

RIFLESSIONI
Questa decisione può ritenersi allarmante per il settore del commercio. Infatti, se da un lato tutela, giustamente, il diritto del proprietario degli immobili, offrendogli la massima garanzia possibile, in particolare allargando la cerchia dei propri debitori, ed estendendola a tutta la catena dei successori nel contratto di locazione, dall'altro rende ciascun componente della catena stessa esposto al rischio di dover pagare in proprio debiti causati da altri, sia prima che dopo la propria permanenza nei locali.
La Corte prevede anche le modalità di rivalsa fra i successori nella catena. E' evidente che chi ha creato il debito, ad esempio non pagando canoni o spese, ovvero danneggiando l'immobile, sarà tenuto a rimborsare la spesa a chiunque la abbia concretamente pagata al proprietario.
Tuttavia chi ha "messo mano al portafoglio" in genere è il soggetto più solido, più solvibile, e molto spesso chi ha causato il debito è il soggetto più traballante, magari privo di risorse. Con la conseguenza che recuperare il dovuto da parte di chi ha pagato in base al principio enunciato dalla Cassazione può essere difficoltoso se non concretamente impossibile.

Inoltre, per quanto concerne la questione dei danni, vi è un ulteriore elemento da tenere in considerazione.
La Corte ritiene che, in caso di impossibilità a dimostrare chi abbia concretamente causato il danno, si presume, ai sensi dell'articolo 2055 c.c., che il danno sia stato causato da tutti in parti eguali.
Orbene, nell'ipotesi in cui l'immobile abbia subito danneggiamenti o modifiche non autorizzate nel corso di un lunghissimo rapporto di locazione, magari durato 20 o 30 anni, diventa concretamente impossibile, in sede giudiziaria, dimostrare chi abbia compiuto le modifiche o procurato i danni.
In tal caso, il proprietario si farà pagare, a propria scelta, da uno qualunque degli inquilini che si sono succeduti nel tempo, e poi a quest'ultimo competerà il diritto di ottenere (e potrebbe essere molto difficile nella pratica) il pagamento della quota spettante a ciascuno.
In simili casi, si pensi alle difficoltà di andare a recuperare le quote da inquilini che hanno ceduto l'azienda magari venti anni prima, che magari frattanto sono deceduti o si sono trasferiti senza lasciare concrete tracce.

CONCLUSIONI
La cessione del contratto di locazione degli immobili ad uso commerciale, che compete di diritto in caso di cessione dell'azienda, comporta dei rischi potenzialmente elevatissimi sia per chi cede che per chi acquista l'azienda.
Infatti chi cede l'azienda può essere chiamato a rispondere non solo dei debiti o danni causati dal proprio cessionario diretto, ma anche da chi subentrerà a costui. Se, in genere, chi cede l'azienda tende a sincerarsi della solvibilità del proprio acquirente, non può però fare altrettanto verso chi acquisterà la azienda stessa, in seguito, dal proprio acquirente. Quindi, diviene impossibile cautelarsi adeguatamente verso danni o insolvenze provocate, magari dieci anni dopo aver ceduto l'azienda, da un sub-cessionario del tutto inaffidabile.

Analogamente, chi acquista una azienda rischia molto.
Infatti, non solo dovrà rispondere per canoni o spese arretrati, fatto facilmente accertabile con un minimo di diligenza (basta richiedere al proprietario e/o all'amministratore dello stabile se vi sono spese o canoni arretrati), ma risponderà anche di danni, modifiche all'immobile, a pavimenti, pareti o infissi impianti fatte da chiunque. E tali modifiche, talvolta, non sono facilmente riconoscibili.

SUGGERIMENTI
E' sicuramente opportuno, sia per chi cede che per chi acquista l'attività, estinguere il precedente contratto di locazione ed accenderne uno nuovo. In genere in questi casi il canone viene leggermente aumentato, ma i vantaggi per entrambe le parti sono sicuramente notevoli, e, soprattutto, si pone una pietra su tutto il passato e su tutto il futuro, ragione per cui ciascuno risponderà solo dei propri obblighi.

Avv. Enrico Candiani