Il fallito è il solo legittimato ad agire e a resistere nelle controversie concernenti la validità del contratto di locazione relativo ad un immobile destinato esclusivamente ad abitazione per sé e per la propria famiglia. Infatti, in tal caso, la locazione non integra un diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore secondo la previsione dell'art. 43 Legge Fallimentare (Rapporti processuali), bensì un rapporto di natura strettamente personale ai sensi dell'art. 46 L.F. (Beni non compresi nel fallimento), in quanto rivolto al soddisfacimento di un'esigenza primaria di vita ed inidoneo ad incidere sugli interessi della massa, perciò indifferente per il curatore.
Ne consegue che l'art 80, II comma, L.F. (Contratto di locazione di immobili), nel prevedere che il curatore subentra nel rapporto di locazione con facoltà di recesso, non opera con riguardo al contratto di locazione che abbia ad oggetto il predetto immobile, a prescindere dalla proporzionalità o meno della sua consistenza rispetto alle citate esigenze personali, dalla conclusione del contratto prima o dopo il fallimento, dal rispetto o meno dello speciale regime vincolistico delle locazioni degli immobili urbani e salvo, in questo ultimo caso, l'eventuale recupero alla massa di somme sottratte ai creditori ed esorbitanti dai limiti delle necessità di vita familiari del fallito stesso.
(Cass. civ., sez. I, 19.06.08, n. 16668)
Il caso.
Il conduttore di un immobile ad uso abitativo agiva in giudizio nei confronti del locatore per la rideterminazione dell’importo del canone locatizio in applicazione delle norme del cd. equo canone ai sensi dell'art.12 della legge n.392 del 1978 e per la restituzione delle somme eccedenti tale misura.
A seguito della dichiarazione di fallimento del conduttore, interveniva in giudizio la curatela fallimentare.
In accoglimento delle domande svolte dal fallito e dal fallimento, preso atto che la locazione era già cessata a seguito del rilascio del bene, il giudice di prime cure condannava l’erede del locatore a restituire a favore della curatela le somme indebitamente percepite a titolo di canoni di locazione.
La Corte d’Appello, a parziale riforma della pronuncia di primo grado, confermava il credito del conduttore fallito.
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Ricorreva per cassazione l’erede del locatore eccependo tra l’altro la carenza di legittimazione passiva del fallito per il rapporto di locazione. L’eccezione veniva rigettata dalla Suprema Corte sulla base della natura personale scaturente dal contratto di locazione dell’immobile adibito ad abitazione del fallito e della sua famiglia e la conseguente legittimazione processuale del fallito stesso.
Avv. Enrico Candiani
con la collaborazione di Dott.ssa Nicoletta Stagni